Costos operativos reales de un Airbnb en CDMX: desglose mensual de un depa de $3M (2026)

Vas a escuchar muchas cifras sobre Airbnb en CDMX: "30% de rendimiento", "renta $80,000 al mes", "el negocio del siglo". Casi todas ignoran una parte: lo que te cuesta operar el departamento mes a mes. Y esa parte se come en promedio el 40% de lo que cobras antes de pagar impuestos.

En esta guía hacemos el desglose mensual real de un depa de $3,000,000 MXN en la Condesa/Roma a $2,500/noche con 70% de ocupación. Números concretos, no promesas de influencer. Si ya tienes un Airbnb, sirve para comparar. Si apenas estás pensando en meterte, sirve para decidir con los ojos abiertos.

1. Ingreso bruto mensual: $52,500 MXN

Asumimos un departamento de 2 recámaras en la Condesa, bien decorado, con fotos profesionales y reseñas 4.8+. A $2,500/noche × 30 noches × 70% de ocupación = $52,500 MXN/mes de ingreso bruto (antes de descontar nada).

Ese 70% es realista en la Condesa/Roma: datos públicos de AirDNA ponen la ocupación promedio en CDMX entre 60% y 75% para departamentos de 2 recámaras bien calificados. En temporada baja (agosto, enero) puede bajar a 55%; en temporada alta (noviembre, marzo) sube a 85%. Promediando el año, 70% es una suposición razonable — no optimista.

2. Costos variables: $9,400 MXN/mes

Estos suben con cada huésped que recibes. Más ocupación, más costos variables.

3. Costos fijos: $8,050 MXN/mes

Estos los pagas aunque el depa esté vacío todo el mes. Son el piso de tu operación.

4. Comisión de plataforma + impuestos retenidos

Airbnb te cobra 3% de comisión de host sobre el subtotal de cada reservación (el modelo de comisión compartida, que es el default para la mayoría de anfitriones). Sobre $52,500 de ingreso bruto, eso son ~$1,575/mes.

Sobre los impuestos: con un ingreso anual proyectado de $630,000 MXN ($52,500 × 12), estás arriba del límite de $300,000 que permite pago definitivo (Art. 113-B LISR). Eso significa que tienes que estar en pagos provisionales — declaras mensualmente, deduces gastos, y pagas ISR progresivo (1.92%-35%) sobre tu utilidad fiscal. La buena noticia: las retenciones que te hace Airbnb cuentan como anticipo.

Si tienes RFC registrado en Airbnb, la plataforma te retiene cada mes (Art. 113-A LISR + Art. 18-J LIVA):

• 4% de ISR (Impuesto Sobre la Renta — el impuesto sobre tus ganancias)directo al SAT como anticipo. Sobre $52,500, son ~$2,100/mes que sí te "cuentan" al calcular el ISR final del año.
• 8% de IVA (Impuesto al Valor Agregado — el impuesto al consumo), que es la mitad del 16% total. Sobre $52,500, son ~$4,200/mes. El IVA es del huésped, no tuyo — Airbnb solo actúa como recaudador.

Aclaración importante: el IVA no es un costo para ti — es lo que el huésped paga al SAT, recolectado vía Airbnb. Por eso en el desglose de utilidad solo descontamos el ISR (los $2,100 retenidos como anticipo). Si tu utilidad real al final del año es más baja de lo que el 4% asume, recuperas la diferencia en tu declaración anual; si es más alta, pagas la diferencia.

5. Utilidad neta: $31,375 MXN/mes

Anual: ~$376,500 MXN de utilidad neta sobre un departamento que vale $3,000,000. Eso es un rendimiento anual del 12.5% — sin contar plusvalía. Agregando plusvalía promedio en Condesa/Roma (~6% anual), el retorno total ronda 18.5%.

Es un buen número. Pero está muy lejos del "30-40%" que promete el influencer promedio — y la diferencia son exactamente estos costos que acabamos de revisar.

6. Por qué la mayoría subestima sus costos en ~40%

Si sumas todo lo de arriba — costos variables, fijos, comisión e ISR — el total son $21,125 sobre $52,500 de ingreso, es decir, ese 40% que mencionamos al principio. Y la razón por la que tantos hosts terminan decepcionados con su rentabilidad real es que nunca hicieron este número antes de empezar. Estos son los tres errores más comunes:

7. ¿Vale la pena contratar una empresa de gestión?

Las empresas de gestión cobran entre 15% y 25% del ingreso bruto, y típicamente incluyen: limpieza (o la coordinan), respuesta a huéspedes, check-in/check-out, mantenimiento menor, y la publicación en múltiples plataformas.

Sobre nuestros $52,500/mes de ingreso bruto, una comisión del 20% serían $10,500 — que reemplaza la limpieza ($5,600) pero le suma ~$4,900 netos a tus costos. Tu utilidad cae de $31,375 a aproximadamente $26,475/mes.

¿Cuándo tiene sentido? Si no vives en la misma ciudad o no tienes tiempo, pierdes $5,000 al mes pero ganas tiempo y tranquilidad. Si vives cerca y te gusta gestionar, puedes quedarte con ese margen extra.